以下是新聞中的案例說明: 

台北市不動產開發商業同業公會副總幹事張興邦說,有1名在大陸經商多年的台商,趁著事業有成之際回台灣置產,買了1間8000萬元的房子,原本以為契稅只要20幾萬元,房屋稅1年也僅5、6萬元;直到近期快交屋了,他才發現,契稅暴增至200多萬元,房屋稅1年也暴增40萬元到50萬元,等於暴漲超過9倍。 

無奈這名台商近來在大陸事業慘賠,結果在台灣的房子,先前雖已繳了簽約款、施工款共2000多萬元,但現在房屋稅加契稅飆漲外,還有大筆房貸等著付,在根本擠不出那麼多錢的情況下,他只能哭求殺出。

這是無麼算的呢?讓我們一步一步來解析。

契稅如何計算 ?

契稅計算公式:申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額。

(買賣契稅為其契價6%)

契稅稅額 = 契價 × 稅率

案例:

某甲向某乙購買位於台中市的房屋一棟,房屋標準價格800,000元,雙方於100年1月1日訂立買賣契約,買方某甲即為契稅的納稅義務人,應於100年1月30日前向台中市稅捐稽徵處申報繳納契稅,應繳契稅為800,000×6%=48,000元。 

註:房屋現值非買賣價格。

高雄市東區稅捐稽徵處:

1.核計契稅之「評定標準價格」,是指「房屋應稅現值+免稅現值-免稅騎樓現值,也就是房屋總現值-免稅騎樓現值,即為『契價』。

2.房屋現值的評定是由縣市稅捐處指派相關稽查人員,依房屋建築構造形式與建築材料還有登記使用種類及工商業交通情形評價...等。

 

雖然我不知道上例之細節,但按照這句話:原本以為契稅只要20幾萬元,房屋稅1年也僅5、6萬元

假設:契稅20幾萬元=25萬。

可由上述公式得出,250000=契價*6%,故原先之契價為4166667,才四百多萬,跟房屋現值8000萬差了將近20倍!

關鍵就在於這句「原本以為」!

原本以為只要…原本以為我會中樂透…原本以為吃飯不用錢…原本以為老婆賢慧,小孩孝順…原本以為我是皇帝…

唉,好一個原本以為!

 

另外,房屋稅呢?

房屋稅1年也僅5、6萬元=55000元。假設原本是55000元。這怎麼算的呢?

因為房屋稅=房屋現值×稅率(1.2%)=55000,所以,房屋現值為4583333元,不到460萬,而市價8000萬也差了快20倍!

所以,關鍵就在於「契價及現值與房屋市價」差太多了!

然後台北市不動產開發商業同業公會還放了一個表,說台灣的「稅」漲翻天了…

 豪宅稅

其中有一個21.9倍,看的我膽顫心驚,趕快仔細看一下,好險!

這個3.6%是針對四戶以上才課徵的,跟我沒關係!

那請問,這個圖表的目的是什麼?放在媒體上面的目的又是什麼?

難怪大家都在罵政府,因為這簡直就是「X眾XX」!

不過,我真不懂,若是如此,只要政府讓課稅的標的金額,也就是房屋現值=房屋市值,也就是實價登錄,實價課稅,不就解決豪宅課稅的問題了嗎?為什麼不朝這方向進行,而一直更改稅率,造成很多老百姓的不高興…怪!

若用市價來課稅,我反而認為應該「降稅」才對!

請看下面另一條新聞:

豪宅稅施行後也影響都更案。已有建商進行到一半的都更案,因住戶發現屋稅從原本的幾千元,一下翻倍飆漲成幾十萬元,嚇到要求放棄都更,建商被迫認賠出場。房市專家指出,因為老房子很多位於好地段,一旦更新就容易被課到豪宅稅。

台北市不動產開發商業同業公會副總幹事張興邦指出,已有2家原本在中山北路二段規畫都更案的建商決定放棄手上的都更;但這還不是最慘的,另有2、3家業者,近10年來投資台北市的都更案超過上億元,但最終一個案子也沒成,也只能宣告「不玩了」…

豪宅稅是什麼?

所謂的「豪宅稅」,其實就是「加價版的房屋稅」,台北市認定,去年7月1日後取得使用執照的「高級住宅」新屋,及99條路段,房屋稅都要被加成「路段率」。

讓我們來看一下公式吧!

房屋稅計算公式:房屋稅=房屋現值×稅率 

房屋現值=核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率


核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額

台北市稅捐稽徵處指出,預估全北市每年新建屋約有7000戶,調高幅度為1到3倍不等,平均漲幅則為1.6倍;另同時提高非自住使用的房屋稅率(囤房稅),從1.2%調為2.4%及3.6%的差別稅率,估算北市合計約有10.4萬戶受影響。

上面有提到路段率,還有99條路段,是那99條呢?可點此台北市稅捐稽徵處的說明:http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=102018642&CtNode=46911&mp=103011 

路段率是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準,且每3年應重行評定一次。

台北市不動產評價委員會前於100年常會通盤檢討本市各街路房屋生活機能、商業繁榮及交通發展狀況,作大幅度調整,計調升452條路段之路段率,故103年僅就新完工通車之捷運信義線周邊及永康商圈、公館商圈、美麗華商圈、饒河街夜市、南港經貿園區、內湖科技園區、豪宅建案林立區、原適用路段率偏低等部分路段局部調整99條路段的路段率。

有段話分享給大家:

如果您覺得稅金太高,不想都更,請把房子賣給別人,讓別人參與都更,我相信,一間房屋,以台北市的房價來看,持有多年應該都有漲吧,若賣不掉請「降價求售」,謝謝!

可點:快速加為好友。

房子都更太貴了,不如先買輛高檔的車子來開!!!

 

 

 

 

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