什麼是都市更新?與一般舊屋改建有何不同?
都市更新是在都市計畫範圍內,為了復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益為目的,土地再開發利用上,由政府評定或受理民間申請劃定更新地區與更新單元,實施重建、整建與維護。
此外,都市更新採多數決機制,土地及合法建物所有權人超過一定比例之人數及一定比例之土地總面積、合法房屋總樓地板面積之同意即可實施,對於少數不能配合者及公有土地參與都市更新具有強制性。
與一般舊屋改建不同的是,都市更新的面積通常較大,需整合的戶數較多(逾七人),但都市更新在取得大多數權利關係人的同意後,即可排除大多數人的反對,並可改善社區環境,增加更新後的坪數。
權利變換如何提供每個人最佳保障?
1.以公開、公平方式保障少數不參與更新者權益,因此不須全體同意即可實施,是兼顧大多數人與少數人的權益的最大公約數。
2.所謂大多數人,依法令規定,一般指同意參與更新的人數及產權面積均超過2/3,其中公有土地一律視為同意。
3.所謂少數人可能包含
(1)未辦理繼承土地(無法表示意願)
(2)祭祀公業(須超過1/3以上派下員表示反對,方視為反對)
(3)限制登記土地(直接從全體範圍扣除,不計入比例計算)
(4)對於分配條件不同意者
4.權利變換如何保障不同選擇者的權益?
(1)同意參與者依權利價值選配更新後房地
(2)無法或未表達意願且權利價值足以分配者,經公開抽籤選配房地,並依更新前登記方式逕為登記
(3)無法或未表達意願但權利價值不足以分配者,依審議通過之更新前價值發給補償金,未領者依法提存予原登記權利人
(4)明確表達不參與分配意願者,依審議通過之更新前價值發給補償金,未領者依法提存予原登記權利人
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